|
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 e.v. |
Parameters woongelegenheden
|
Prijsinflatie |
1,80% |
1,90% |
1,90% |
1,90% |
2,00% |
Looninflatie |
2,20% |
2,10% |
2,30% |
2,30% |
2,40% |
Bouwkostenstijging |
3,20% |
2,10% |
2,30% |
2,30% |
2,40% |
Leegwaardestijging |
8,80% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
Instandhoudingsonderhoud per vhe - EGW (€) |
826 |
826 |
826 |
826 |
826 |
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW (€) |
920 |
920 |
920 |
920 |
920 |
Instandhoudingsonderhoud per vhe -
Studenteneenheid (€)
|
615 |
615 |
615 |
615 |
615 |
Beheerkosten per vhe - EGW (€) |
467 |
467 |
467 |
467 |
467 |
Beheerkosten per vhe - MGW (€) |
459 |
459 |
459 |
459 |
459 |
Beheerkosten per vhe - Studenteneenheid (€) |
432 |
432 |
432 |
432 |
432 |
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke
lasten (% van de WOZ)
|
0,08% |
0,08% |
0,08% |
0,08% |
0,08% |
Verhuurderheffing (% van de WOZ) |
0,33% |
0,31% |
0,31% |
0,31% |
0,31% |
Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar -
zelfstandige eenheden
|
1,00% |
1,00% |
1,00% |
0,5% |
0,5% |
Huurderving (% van de huursom) |
1,00% |
1,00% |
1,00% |
1,00% |
1,00% |
Mutatiekans bij doorexploiteren |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
Mutatiekans bij uitponden |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
9,25% |
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) |
1,20% |
1,20% |
1,20% |
1,20% |
1,20% |
Disconteringsvoet: |
7,06% |
7,06% |
7,06% |
7,06% |
7,06% |
|
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 e.v. |
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk
onroerend goed
|
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (€) - BOG |
6 |
6 |
6 |
6 |
6 |
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo (€) - MOG |
7 |
7 |
7 |
7 |
7 |
Mutatieonderhoud per m2 bvo (€) - BOG |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
Mutatieonderhoud per m2 bvo (€) - MOG |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
Beheerkosten % van de markthuur - BOG |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
3,00% |
Beheerkosten % van de markthuur - MOG |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
2,00% |
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ)
|
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
Belastingen, verzekering en overige zakelijke lasten (%
van de WOZ)
|
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
0,12% |
Disconteringsvoet |
6,5% |
6,5% |
6,5% |
6,5% |
6,5% |
|
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 e.v. |
Parameters parkeerplaatsen
|
Instandhoudingsonderhoud - parkeerplaats (€) |
39 |
39 |
39 |
39 |
39 |
Instandhoudingsonderhoud - garagebox (€) |
96 |
96 |
96 |
96 |
96 |
Beheerkosten - parkeerplaats (€) |
29 |
29 |
29 |
29 |
29 |
Beheerkosten - garagebox (€) |
40 |
40 |
40 |
40 |
40 |
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) |
0,13% |
0,13% |
0,13% |
0,13% |
0,13% |
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke
lasten (% van de WOZ)
|
0,22% |
0,22% |
0,22% |
0,22% |
0,22% |
Disconteringsvoet:
|
7,21% |
7,21% |
7,21% |
7,21% |
7,21% |
|
2022 |
2023 |
2024 |
2025 |
2026 e.v. |
Parameters intramuraal zorgvastgoed
|
Instandhoudingsonderhoud - € XX per m2 bvo (€) |
9 |
9 |
9 |
9 |
9 |
Mutatieonderhoud - € XX per m2 bvo (€) |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
Beheerkosten % van de markthuur - ZOG) |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke
lasten (% van de WOZ)
|
0,33% |
0,33% |
0,33% |
0,33% |
0,33% |
Disconteringsvoet:
|
5,89% |
5,89% |
5,89% |
5,89% |
5,89% |
Inschakeling taxateur
Jaarlijks wordt 1/3e deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake
deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat alle
onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar wordt voorzien van een Full taxatie. Het taxatierapport en het
taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant, zijn
onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van WoonFriesland en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit
woningcorporaties. WoonFriesland maakt daarbij gebruik van twee verschillende externe taxatiebureau's, namelijk
Cushman & Wakefield en Dansen van der Vegt.
Toepassing vrijheidsgraden
WoonFriesland past voor haar vastgoedbezit de full versie van het Handboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde toe.
De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de
gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau
is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht in de marktwaardering.
WoonFriesland past de best practices toe, zoals deze in samenspraak met collega corporaties en taxateurs is vastgesteld
en door ValueMetrics is uitgewerkt.
De hierna genoemde gebruikte vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de
basisvariant, namelijk:
-
Markthuur(stijging)
-
Leegwaarde(stijging)
-
Exit yield
-
Disconteringsvoet
-
Mutatie- en verkoop kans
-
Technische schattingskosten
Schematische vrijheid
Voor met name de niet-woningwaarderingen kan gebruik gemaakt worden van schematische vrijheden. Dit houdt in dat er
bij de marktwaardering afwijkingen in kasstromen ingevoerd kunnen worden.
Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de wederverhuurtijd na afloop van het huurcontract aan te passen. Een
aantal panden staan momenteel leeg en het is niet reëel te veronderstellen dat deze binnen 6 maanden verhuurd gaan
worden. Voor andere panden geldt dat deze qua locatie, gebruik of uitstraling naar verwachting een langere
wederverhuurtijd hebben. In dergelijke gevallen is een reële wederverhuurtijd ingevoerd.
Andere schematische vrijheden zijn:
-
Huurvrije perioden
-
Specifieke vaste lasten
-
Specifieke objectgerelateerde kosten
-
Huurderving
-
Afwijkingen in huurinkomsten
Markthuur(stijging)
De markthuur is volgens het Handboek de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die kan worden
gerealiseerd, uitgaande van optimale marketing en verhuur. Wanneer een woning in het exploitatiescenario muteert, dan
stijgt de huursom automatisch naar de markthuur, tenzij deze beklemd wordt door de maximaal redelijke huur (op basis
van de WWS-punten). In het uitpondscenario geldt dit eveneens voor de jaren waarin de woning wegens wettelijke
verkooprestricties niet verkocht mag worden. Dit betreft de eerste zeven jaar in van het DCF-uitpondmodel. Ook is de
markthuur in dit scenario relevant wanneer het vastgestelde uitpondpercentage lager is dan het mutatiepercentage (zie
de paragraaf mutatiegraad). Het deel woningen dat muteert maar niet verkocht wordt, wordt verhuurd volgens de regels in
het exploitatiescenario.
De markthuur bij BOG/MOG, parkeren en intramuraal vastgoed wordt in overleg met de taxateur bepaald.
De markthuur van de woningen wordt bepaald door een percentage te nemen van de leegwaarde. Dit percentage kan
worden ingevoerd in Reatum TM op ieder niveau en is onderverdeeld in een- of meergezinswoningen en in verschillende
grootte- en leegwaarde klassen. De markthuurtabel is onderdeel van de generieke parameters en wordt in overleg met de
externe taxateurs aan het begin van de waarderingsronde vastgesteld. Tijdens de waarderingsronde wordt per complex
bepaald of de markthuur uit de tabel in lijn is met de markthuur zoals de taxateurs zien voor het specifieke complex.
Indien de markt daarvoor aanleiding geeft wordt de markthuur per complex aangepast.
De markthuurstijging is gekoppeld aan de prijsinflatie zoals deze in het handboek is voorgeschreven.
Exit yield
Bij de marktwaarde waarderingen van de woning- en parkeercomplexen is in beperkte mate gebruik gemaakt van deze
vrijheidsgraad. Zodoende blijven de rekenkundige effecten van deze aanpassingen bij de verwerking van de marktwaarde
naar de beleidswaarde beperkt.
Bij de BOG/MOG waarderingen wordt gekeken naar de 'highest and best use' en wordt de alternatieve aanwendbaarheid
van deze complexen doorgerekend door de taxateur. Hierbij zijn in bepaalde gevallen aanpassingen gemaakt in de Exit
Yield. De taxateur kan deze aanpassingen onderbouwen op basis van marktreferenties.
Leegwaarde(stijging)
De leegwaarde van een woning is volgens het Handboek de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van
huur en overige lasten. In het uitpondscenario is dit de waarde waarvoor muterende woningen verkocht worden.
Voor de 1/3e Fullwaarderingen is de leegwaarde per 31 december 2021 in overleg met de externe taxateur per complex
bepaald. De leegwaarde van de 2/3e interne waarderingen is per woningcomplex in lijn met de aanpassingen in het 1/3e
gedeelte aangepast. Hierbij is gebruik gemaakt van de leegwaarde-indicator van ValueMetrics. Hierdoor is elke
leegwaarde per complex onderbouwd met passende en recente referentie transacties. De leegwaarden zijn, indien daar
aanleiding voor was, tijdens de waarderingsronde in overleg met de taxateur nog nader aangepast. Voor de toekomstige
leegwaardestijgingen is, in overleg met de taxateur, uitgegaan van +8,8% voor jaar 1 in de DCF, voor de jaren daarna is
gerekend met gemiddeld +2,0% per jaar.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven
contant worden gemaakt.
De basis disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrije rentevoet (-0,38%) en een vastgoed sector specifieke opslag
(+5,18%), conform het Handboek van het Ministerie. Zodoende bedraagt de basis disconteringsvoet, zonder complex
specifieke opslagen 4,8%.
Met de opbouw uit het Handboek van de disconteringsvoet wordt niet altijd recht gedaan aan de risico's van de specifieke
complexen. Daarom is gebruik gemaakt van de vrijheidsgraad om per complex een marktconforme disconteringsvoet te
bepalen. Dit betreft een verfijning van de opslagen-methodiek voor de wooncomplexen. Door het verfijnen en toevoegen
van een aantal opslagen kan meer differentiatie in de disconteringsvoet worden aangebracht. De DV van de
parkeercomplexen wordt in onderling overleg met de taxateurs bepaald.
Voor het BOG is een soortelijke systematiek van toepassing als voor het wonen, maar wordt op een eenvoudigere manier
toegepast. De disconteringsvoet voor het BOG wordt tijdens de taxatieronde door de taxateur vastgesteld.
De opzet voor de woningcomplexen bestaat uit drie soorten opslagen: vaste, dynamische en handmatige opslagen. Vaste
opslagen zijn onafhankelijk van het gehanteerde waarderingsscenario. Dynamische opslagen zijn wel afhankelijk van het
gehanteerde scenario. Handmatige opslagen ten slotte zijn opslagen die geen vaste oorzaak hebben en specifiek voor
een complex gelden.
Mutatie- en verkoopkans
Het Handboek definieert een mutatie als "een vrijgekomen woning door een reguliere huuropzegging binnen het
waarderingscomplex." De mutatiegraad wordt berekend door een aantal stappen te doorlopen. De eerste stap is het
maken van een overzicht van alle werkelijke opzeggingen en verhuringen van de afgelopen 5 jaar. De uitkomst hiervan is
de gemiddeld gerealiseerde mutatiegraad. Deze vormt het uitgangspunt voor de basismutatiegraad in zowel het
exploitatiescenario als het uitpondscenario. De vervolgstappen hebben betrekking op onder andere aanpassingen van
hoge of lage mutatiegraden, grote of kleine complexen en fluctuaties in de mutatiegraden.
In overleg met de taxateur is de mutatiekans van een complex aangepast indien de markt hiertoe aanleiding geeft.
Onderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is volgens het Handboek "het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig
is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de
waardepeildatum bevindt." Voor het bepalen van een marktconforme onderhoudsnorm is per complex bepaald welk VTWtype
van toepassing is. Voor elk VTW-type is bepaald wat de marktconforme onderhoudskosten zijn.
Bij de BOG/MOG-taxaties zijn in overleg met de taxateur in bepaalde gevallen afwijkende onderhoudsbedragen voor
complexen opgenomen, omdat de standaard marktconforme onderhoudsbedragen niet in alle gevallen volstaan.
Technische splitsingskosten
Van deze vrijheidsgraad is geen gebruik gemaakt.
Bijzondere omstandigheden
Volgens het Handboek kunnen bijzondere uitgangspunten van toepassing zijn. Hierbij valt te denken aan langere of
kortere leegstand of het effect van beklemmingsafspraken met bijvoorbeeld gemeenten. Van deze vrijheidsgraad is
gebruik gemaakt bij de waarderingen van de BOG/MOG complexen in het geval van de wederverhuurtijd, leegstand en
huurkortingen.
Erfpacht
Indien van toepassing zijn erfpachtcontracten in de waardering meegenomen.
Schattingen
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door
externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het sociaal en
commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante
invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde,
is ten aanzien van woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:
Parameters |
Gehanteerd in
reele waarde
|
Stel mogelijke
afwijking
|
Effect op reële waarde
|
|
|
|
x € 1.000
|
In % r.w.
|
Huurverhoging |
1,80% |
-0,50% |
-4.987 |
-0,19% |
Verhuurderheffing |
0,33% |
0,25% |
-5.915 |
-0,23% |
Leegwaardestijging |
8,80% |
-0,50% |
-33.011 |
-1,28% |
Disconteringsvoet (sectorspecifiek opslag) |
4,80% |
-0,50% |
127.566 |
4,93% |
Disconteringsvoet (sectorspecifiek opslag) |
4,80% |
0,50% |
-110.770 |
-4,28% |
Het effect op de reële waarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk).
Bij de disconteringsvoet zoals gehanteerd in de gevoeligheidsanalyse gaat het enkel om de 'sectorspecifieke opslag' van
de disconteringsvoet.
Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:
Alle bedragen x €1.000,-
|
2021
|
2020
|
Eengezinswoningen (EGW) |
779.559 |
686.003 |
Meergezinswoningen (MGW) |
411.188 |
377.111 |
Studenteneenheden (STUD) |
12.143 |
16.027 |
Bedrijfsmatig onroerend goed (1) |
5.114 |
5.092 |
Maatschappelijk onroerend goed (1) |
2.458 |
2.408 |
Zorgvastgoed (intramuraal) (1) |
20.574 |
20.263 |
Parkeergelegenheden (1) |
10.665 |
10.347 |
Totaal |
1.241.701 |
1.117.251 |
Marktwaarde in verhuurde staat van DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in
exploitatie
|
-2.588.651 |
-2.265.574 |
Maatschappelijke bestemming (van het eigen vermogen zonder rekening te houden met het belastingeffect)
|
-1.346.950 |
-1.148.323 |
(1) Is gelijk aan de marktwaarde in verhuurde staat
Uitgangspunten beleidswaarde
De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige
marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden
aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar
maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats
van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de 'maatschappelijk
bestemming' en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het
maatschappelijke beleid.
De belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen zijn (voor zover ze afwijken van de marktwaarde in verhuurde
staat) hieronder weergegeven:
Stap |
Effect op marktwaarde 2021 (1)
|
Effect op marktwaarde 2020
|
|
x € 1.000
|
In % r.w.
|
x € 1.000
|
In % r.w.
|
Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat |
2.588.651 |
100 % |
2.265.574 |
100 % |
Stap 1: beschikbaarheid |
-148.623 |
-6 % |
-159.058 |
-7 % |
Stap 2: betaalbaarheid |
-772.205 |
-30 % |
-671.934 |
-30 % |
Stap 3: kwaliteit |
-445.853 |
-17 % |
-323.228 |
-14 % |
Stap 4: beheer |
19.731 |
1 % |
5.897 |
0 % |
Beleidswaarde |
1.241.701 |
48 % |
1.117.251 |
49 % |
(1) Het effect op de reële waarde is cumulatief berekend
Ten aanzien van stap 2 (betaalbaarheid) is de streefhuur gemiddeld:
-
voor eengezinswoningen: € 593 per maand, zijnde 67,9% van de maximaal redelijke huur (2020 € 595 per
maand, zijnde 67,7% van maximaal redelijke huur);
-
voor meergezinswoningen: € 460 per maand, zijnde 67,9% van de maximaal redelijke huur (2020 € 458 per
maand, zijnde 68,2% van maximaal redelijke huur);
-
voor studenteneenheden € 246 per maand, zijnde 67,9% van de maximaal redelijke huur (2020 € 225 per maand,
zijnde 62,9% van maximaal redelijke huur).
Ten aanzien van stap 3 (kwaliteit) is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld:
-
voor eengezinswoningen: € 2.313 per verhuureenheid per jaar (2020: € 2.103);
-
voor meergezinswoningen: € 2.313 per verhuureenheid per jaar (2020: € 2.103);
-
voor studenteneenheden: € 925 per verhuureenheid per jaar (2020: € 725);
Ten aanzien van stap 4 (beheer) is de beleidsbeheernorm gemiddeld:
-
voor eengezinswoningen: € 673 per verhuureenheid per jaar (2020: € 687);
-
voor meergezinswoningen: € 673 per verhuureenheid per jaar (2020: € 687);
-
voor studenteneenheden € 269 per verhuureenheid per jaar (2020: € 237);
De verschuiving tussen de afslag voor kwaliteit en de afslag voor beheer ten opzichte van voorgaand jaar is het gevolg
van een analyse van de bedrijfsactiviteiten op detailniveau. Hier uit blijkt dat er meer indirecte kosten naar de toegewezen
onderhoudsactiviteiten en minder indirecte kosten toegewezen naar de categorieën lasten verhuur- en beheeractiviteiten.
In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft
op de beleidswaarde van de woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode.
Parameters gevoeligheidsanalyse |
Gehanteerd in
beleidswaarde
|
Stel mogelijke
afwijking
|
Effect op beleidswaarde
|
|
|
|
x € 1.000
|
In % van de
beleidswaarde
|
Disconteringsvoet (1) |
4,8% |
+0,5% |
-109.643 |
-8,8% |
Disconteringsvoet (1) |
4,8% |
-0,5% |
132.713 |
10,7% |
Streefhuur per maand (1) |
67,9 MRH* |
+5,0% |
119.094 |
9,8% |
Lasten onderhoud (1) |
€ 2.313 |
+5,0% |
-65.288 |
-5,4% |
Lasten beheer (1) |
€ 673 |
+5,0% |
-18.915 |
-1,6% |
(1) Het effect op de beleidswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
(*) MRH – maximale redelijke huur
Bij de disconteringsvoet zoals gehanteerd in de gevoeligheidsanalyse gaat het enkel om de aanpassing van de
‘sectorspecifieke opslag’.
WOZ-informatie
De WOZ-waarde bedraagt ultimo 2021 € 2,82 miljard (2020: 2,32 miljard).
Juridische en feitelijke verplichtingen inzake de waardering van het vastgoed
WoonFriesland heeft zich jegens de gemeentes Terschelling, Schiermonnikoog en Vlieland verplicht om 10 jaar na overname van het
bezit geen woningen te verkopen maar aan te houden voor de primaire doelgroep. De bepalingen vanuit het Handboek
om de eerste 7 jaar geen verkopen in te rekenen zijn echter stringenter aangezien de bepalingen vanuit de overname op
balansdatum nog een kortere looptijd dan 7 jaar hebben.
Voor de overgenomen woningen (eind 2018) op Terschelling heeft WoonFriesland de verplichting om 10 jaar na
overname van het bezit geen woningen te verkopen maar aan te houden voor de primaire doelgroep.
Beleidswaarde
Op grond van artikel 15 lid 5 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vermeldt de toegelaten
instelling volkshuisvesting de beleidswaarde in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde sluit aan op het
beleid van de toegelaten instelling en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie,
uitgaande van dit beleid.
Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom
genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van WoonFriesland. De
grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden)
komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
-
Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen
rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van
eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij
de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als
vrijheidsgraad toegepast.
-
Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van
(huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening
wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken
met gemeenten. WoonFriesland hanteert in haar beleid over het algemeen een streefhuur van 67,9% van de
maximaal redelijke huur.
-
Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie
en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van
onderhoudsnormen in de markt. Bij het berekenen van de onderhoudsnorm is de definitie gehanteerd in de post
'lasten onderhoudsactiviteiten' in de functionele winst- en verliesrekening, die nader is gespecificeerd in het
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Hiermee wijkt de gehanteerde definitie voor de beleidswaarde niet
af van de gehanteerde onderhoudsdefinitie in de winst- en verliesrekening 2020.
-
Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder
worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en
beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en
beheeractiviteiten' in de resultatenrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde.
Verstrekte zekerheden
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW
geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal,
recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te
bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn
gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de
woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.
Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de
door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de Niet in de
balans opgenomen verplichtingen en activa.
Overige vastgoedbeleggingen
Alle bedragen x €1.000,-
|
Onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
|
Vastgoed in ontwikkeling
bestemd voor eigen exploitatie
|
|
2021 |
2020 |
2021 |
2020 |
Boekwaarde per 1 januari |
Aanschaffingswaarde per 1 januari
|
15.451 |
17.257 |
13.860 |
16.493 |
Cumulatieve herwaardering
|
-2.103 |
-2.857 |
0 |
0 |
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeverminderingen
|
0 |
0 |
-7.939 |
-5.241 |
Boekwaarde per 1 januari |
13.348 |
14.400 |
5.921 |
11.252 |
Mutaties |
Toename bestede kosten onderhanden en nieuwe projecten
|
0 |
0 |
12.814 |
16.073 |
Afname door oplevering naar activa in exploitatie
|
0 |
0 |
-8.775 |
-15.606 |
Mutatie onrendabele toppen boekjaar
|
0 |
0 |
-1.721 |
-5.816 |
Overige mutaties
|
0 |
0 |
-608 |
18 |
Op/Af waardeveranderingen
|
1.333 |
754 |
0 |
0 |
Herclassificatie naar exploitatie
|
-404 |
-1.074 |
0 |
0 |
Herclassificatie naar voorraad
|
-107 |
-732 |
0 |
0 |
Totaal mutaties 2021
|
822 |
-1.052 |
1.710 |
-5.331 |
Boekwaarde per 31 december |
Aanschaffingswaarde
|
14.940 |
15.451 |
14.055 |
13.860 |
Cumulatieve herwaardering
|
-770 |
-2.103 |
0 |
0 |
Cumulatieve afschrijvingen en
waardeverminderingen
|
0 |
0 |
-6.424 |
-7.939 |
|
14.170 |
13.348 |
7.631 |
5.921 |
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Herclassificatie vastgoed verkocht onder voorwaarden
De post herclassificatie uit het verloopoverzicht betreft:
-
De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht
zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; deze woningen zijn geherclassificeerd naar
"Voorraden" tegen verkrijgingsprijs, zijnde de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op
moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de "Voorraden" opgenomen als
vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere
verwachte opbrengstwaarde.
-
De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden;
herclassificatie vindt plaats met als kostprijs van de verkoop de getaxeerde leegwaarde waarde onder aftrek van
de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de
kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
-
Indien een eerder onder voorwaarden verkochte onroerende zaak wordt teruggekocht ten behoeve van de eigen
exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken
in exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van het
handboek. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij
terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Grondposities
In deze post zijn geen strategische grondaankopen begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en
waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling.
2. Materiële vaste activa
Alle bedragen x €1.000,-
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie |
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie |
10.212 |
10.094 |
|
2021
|
2020
|
Boekwaarde per 1 januari |
Aanschaffingswaarde per 1 januari |
26.524 |
25.291 |
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen |
-16.430 |
-15.103 |
Herrekende stand per 1 januari |
10.094 |
10.188 |
Mutaties |
Investeringen |
1.726 |
1.233 |
Investeringen - uitgaven na eerste verwerking |
240 |
0 |
Afschrijvingen |
-1.348 |
-1.327 |
Bijzondere waardeverminderingen |
-500 |
0 |
Totaal mutaties 2021 |
118 |
-94 |
Boekwaarde per 31 december |
Aanschaffingswaarde |
28.490 |
26.524 |
Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen |
-18.278 |
-16.430 |
|
10.212 |
10.094 |
De investeringen betreffen grotendeels investeringen in automatisering. De boekwaarde van deze panden bedraagt per 31-12-2021 € 5,8 mln en de reële waarde € 5,3 mln.
Afschrijvingen
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
De materiële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte economische levensduur rekening
houdend met de restwaarde:
- De terreinen worden niet afgeschreven.
- De bedrijfsgebouwen over vijftig jaar.
- De overige materiële vaste activa over drie tot vijftien jaar.
3. Financiële vaste activa
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Deelnemingen in groepsmaatschappijen |
OBM B.V. te Drachten (100%) |
1.746 |
1.748 |
Alle bedragen x €1.000,-
|
2021
|
2020
|
OBM B.V. |
Stand per 1 januari |
1.748 |
1.749 |
Aandeel in het resultaat |
-2 |
-1 |
Stand per 31 december |
1.746 |
1.748 |
Leningen u/g |
Medisch Centrum Leeuwarden |
0 |
15 |
Fietsplan personeel |
0 |
6 |
|
0 |
21 |
Alle bedragen x €1.000,-
|
Stand per 1
januari 2021
|
af
|
Stand per 31
december 2021
|
Medisch Centrum Leeuwarden |
15 |
-15 |
0 |
Fietsplan personeel |
6 |
-6 |
0 |
|
21 |
-21 |
0 |
Het gemiddelde rentepercentage van de uitgegeven leningen bedraagt per ultimo 2021: 0% (2020: 6,74%).
Medisch Centrum Leeuwarden
WoonFriesland verhuurt aan MCL vastgoed dat bij de bouw is afgestemd op de wensen van de huurder. MCL verhuurt dit
vastgoed aan bijzondere doelgroepen en dit ligt in het verlengde van het beleid van WoonFriesland. Bij de bouw van het
vastgoed heeft MCL verzocht om extra investeringen (zogenaamd meerwerk) aan te brengen. MCL had hier echter geen
middelen voor beschikbaar, waarna WoonFriesland dit heeft voorgefinancierd. Het MCL betaalt vervolgens maandelijks
een bedrag voor rente en aflossing aan WoonFriesland. De lening is in 2021 volledig afgelost.
Fietsplan personeel
Medewerkers van WoonFriesland kunnen deelnemen aan een Fietsplan conform de CAO en passend binnen de fiscale
regelgeving. De door de medewerkers aangeschafte fiets wordt door WoonFriesland voorgefinancierd. Betaling van
aflossing vindt plaats via het maandelijkse salaris.
VLOTTENDE ACTIVA
4. Voorraden
Alle bedragen x €1.000,-
Vastgoed bestemd voor de verkoop |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Vastgoed bestemd voor de verkoop |
130 |
156 |
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop bestaat uit; woningen die zijn teruggekocht onder de constructie
'koopgarant' en weer regulier aan de markt worden aangeboden (aantal 2021: 1 / 2020: 1).
Overige voorraden |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Voorraad materialen |
0 |
842 |
In 2021 is de eigen voorraad overgegaan naar onze leverancier.
5. Vlottende vorderingen
Alle bedragen x €1.000,-
Huurdebiteuren |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
t/m 3 maanden |
324 |
692 |
> 3 maanden |
586 |
118 |
Vertrokken bewoners |
658 |
613 |
|
1.568 |
1.423 |
Voorziening dubieuze debiteuren |
-820 |
-681 |
|
748 |
742 |
Voorziening dubieuze huurdebiteuren |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Stand per 1 januari |
681 |
879 |
Dotatie |
322 |
714 |
Onttrekking |
-183 |
-912 |
Stand per 31 december |
820 |
681 |
Overige vorderingen |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Overige debiteuren |
77 |
219 |
De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
Overlopende activa |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Overige (m.n. vooruitbetaalde bedragen/vooruitontvangen facturen) |
140 |
755 |
Te verrekenen service- en stookkosten met huurders |
290 |
242 |
|
430 |
997 |
De overlopende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
6. Liquide middelen
Alle bedragen x €1.000,-
Liquide middelen |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Rekening-courant bank |
11.245 |
13.481 |
De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan WoonFriesland.
PASSIVA
7. Eigen vermogen
Alle bedragen x €1.000,-
Herwaarderingsreserve |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
DAEB vastgoed in exploitatie |
1.132.978 |
913.790 |
Niet DAEB vastgoed in exploitatie |
9.556 |
8.744 |
|
1.142.534 |
922.534 |
|
DAEB |
Niet DAEB |
Totaal |
Stand 1 januari 2020 |
782.779 |
7.693 |
790.472 |
Desinvesteringen |
-1.614 |
1 |
-1.613 |
Mutatie herwaardering |
132.625 |
1.050 |
133.675 |
Stand per 31 december 2020 |
913.790 |
8.744 |
922.534 |
Stand 1 januari 2021 |
913.790 |
8.744 |
922.534 |
Desinvesteringen |
-1.265 |
0 |
-1.265 |
Mutatie herwaardering |
220.453 |
812 |
221.265 |
Stand per 31 december 2021 |
1.132.978 |
9.556 |
1.142.534 |
Totaal ongerealiseerde herwaardering |
Per 31 december 2021
|
1.365.510 |
11.517 |
1.377.027 |
Af: effect belastinglatenties
|
232.532 |
1.961 |
234.493 |
Stand per 31 december 2021
|
1.132.978 |
9.556 |
1.142.534 |
De herwaarderingsreserve sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil
tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen
marktwaarde) en de historische kostprijs (zijnde de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder
rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering), inclusief het effect van belastinglatenties.
De latentie binnen de herwaarderingsreserve is in lijn met de overige verantwoorde latenties tegen de contante
waarde opgenomen. Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het
hiermee samen- hangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.
Overige reserves |
|
2021
|
2020
|
Stand per 1 januari |
611.868 |
580.756 |
Resultaatbestemming voorgaand boekjaar |
37.595 |
29.499 |
Realisatie uit herwaarderingsreserve |
1.265 |
1.613 |
Stand per 31 december |
650.728 |
611.868 |
Bestemming van het resultaat 2021
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2021 ad € 282.931 dzd. als volgt
te bestemmen:
- Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2021 ad € 61.666 dzd. aan de overige reserves toe te voegen.
- Het niet-gerealiseerde resultaat ad € 221.265 dzd. is reeds ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht.
8. Voorzieningen
Alle bedragen x €1.000,-
Onrendabele investeringen en herstructureringen |
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Onrendabele investeringen en herstructureringen Vastgoed in ontwikkeling |
7.437 |
18.891 |
Onrendabele investeringen en herstructureringen Vastgoed in exploitatie |
1.101 |
4.299 |
|
8.538 |
23.190 |
Onrendabele investeringen en herstructureringen Vastgoed in
ontwikkeling
|
|
2021 |
2020 |
Stand per 1 januari |
18.891 |
8.478 |
Dotatie |
92 |
16.661 |
Onttrekking |
-1.721 |
-5.816 |
Vrijval |
-9.825 |
-432 |
Stand per 31 december |
7.437 |
18.891 |
De voorziening heeft voor een bedrag van € 3 miljoen een langlopend karakter en voor het overige deel een kortlopend
karakter.
Onrendabele investeringen en herstructureringen Vastgoed in
exploitatie
|
|
2021 |
2020 |
Stand per 1 januari |
4.299 |
0 |
Dotatie |
0 |
4.299 |
Onttrekking |
-3.198 |
0 |
Stand per 31 december |
1.101 |
4.299 |
Latente belastingverplichtingen
|
|
31-12-2021 |
31-12-2020 |
Latente belastingverplichtingen |
117.693 |
54.270 |
De latente belastingverplichting betreft waardering van het verschil tussen de fiscale waardering en de marktwaardering
van het vastgoed in exploitatie, in ontwikkeling, voorzieningen en geldleningen.
De toelichting op deze post is onder de latente belastingverplichtingen.
Vastgoed in exploitatie
Ten aanzien van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is sprake van een waarderingsverschil tussen de
commerciële en fiscale boekwaarde. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2021 € 2.589, miljoen. De fiscale boekwaarde bedraagt ultimo 2021 € 1.794 miljoen. Ultimo 2020 is dit € 2.266, respectievelijk € 1.785
miljoen. Het verschil is voor de latentie bepaald en contant gemaakt tegen de netto rente en een restant levensduur van
20,8 jaar (2020: 21,8).
Projecten in ontwikkeling
Bij projectontwikkeling kan de fiscale waardering afwijken van de commerciële waardering vanwege voor de sector
geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2.
Voor het tijdelijke waarderingsverschil is een actieve latentie gevormd. Gezien het langlopende karakter is deze latentie
contant gemaakt tegen de netto rente en de restant levensduur van het vastgoed in exploitatie.
Verkoop woningen onder VOV
Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale
boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na
terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop
en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat. Is deze latentie bepaald en contant
gemaakt tegen de netto rente en de restant levensduur van het vastgoed in exploitatie.
Leningen o/g en u/g
In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de
contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de
waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd
van de leningen.
Derivaten
In de jaarrekening is voor de gewaardeerde derivaten (afgescheiden embedded derivaten of derivaten waarbij geen
kostprijs hedge-accounting is toegepast) een verschil tussen de waardering die de fiscus toepast en de waardering als
toegepast in de jaarrekening. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de derivaten en is tegen contante
waarde verantwoord.
Fiscaal verrekenbare verliezen
Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende
sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente
vordering. In de jaarrekening is dit het geval en wordt een latente belastingvordering tegen de contante waarde
verantwoord.
Bij de waardering op netto contante waarde vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto
rente van 2,04%(2020 : 2,20%)Dit percentage is afgeleid uit de voor WoonFriesland geldende rente voor langlopende
leningen op 31 december 2021, onder aftrek van het toepasselijke VPB tarief in het jaar van afwikkeling. Bij de bepaling
van het geldende belastingtarief is tevens rekening gehouden met de toekomstige VPB tarieven.
Stand latente belastingverplichting tot waardering gebracht
De latente belastingverplichtingen opgenomen in de balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-
baten in de winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren:
Alle bedragen x €1.000,-
Latentie op |
balans 2021 |
balans 2020 |
V&W 2021 |
V&W 2020 |
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie |
-135.308 |
-74.766 |
-60.542 |
-38.869 |
vastgoed projecten en gronden |
6.154 |
6.727 |
-573 |
4.043 |
leningen en derivaten |
561 |
885 |
-324 |
49 |
niet toegestane voorzieingen |
154 |
190 |
-36 |
59 |
fiscale verliezen |
6.160 |
12.694 |
-6.532 |
-1.044 |
ATAD |
4.692 |
- |
4.692 |
- |
Overige tijdelijke verschillen |
-106 |
- |
-106 |
- |
|
-117.693 |
-54.270 |
-63.423 |
-35.762 |
Onder de Latente belastingverplichting een post opgenomen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie
ter grootte van € 15.945 (2020: € 52.078). Dit is het gevolg vanuit eerder geleden verliezen, waarbij het waarschijnlijk is
dat er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn binnen de fiscale eenheid om het verlies te compenseren
voor expiratiedatum. ATAD (Anti-Tax Avoidance Directive) is een door de Europese Raad aangenomen richtlijn die tot
doel heeft 'agressieve' belastingconstructies aan banden te leggen.
Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen in het boekjaar is op
totaalniveau als volgt:
|
2021 |
2020 |
Boekwaarde 1 januari |
-54.270 |
-18.508 |
Dotatie t.l.v. resultaat |
-55.956 |
-39.985 |
Vrijval t.g.v. resultaat |
-7.467 |
4.223 |
Boekwaarde 31 december |
-117.693 |
-54.270 |
De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen, zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo
2021:
Alle bedragen x €1.000,-
|
Jaarrekening |
Fiscaal |
Verschil |
25,8% |
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie |
2.588.651 |
1.790.541 |
-798.110 |
-205.912 |
vastgoed projecten en gronden |
20.241 |
54.199 |
33.928 |
8.753 |
Waarde leningen en dervaten |
34.775 |
30.493 |
4.282 |
1.105 |
Waarde fiscaal verrekenbare verliezen |
- |
24.632 |
24.632 |
6.355 |
Waarde niet toegestane voorzieningen |
-911 |
- |
911 |
235 |
ATAD |
- |
26.678 |
27.678 |
7.141 |
Overige tijdelijke verschillen |
10.711 |
10.238 |
-473 |
-122 |
|
2.653.497 |
1.937.781 |
-707.152 |
-182.445 |
De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen, zijn gebaseerd op de volgende nominale waarderingsverschillen ultimo
2020:
|
Jaarrekening |
Fiscaal |
Verschil |
25% |
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie |
2.265.574 |
1.784.799 |
-480.775 |
-120.194 |
Vastgoed projecten en gronden |
156 |
41.597 |
41.441 |
10.360 |
Waarde leningen en dervaten |
57.790 |
62.392 |
4.602 |
1.151 |
Waarde fiscaal verrekenbare verliezen |
- |
52.078 |
52.078 |
13.020 |
Waarde niet toegestane voorzieningen |
-1.221 |
- |
1.221 |
305 |
ATAD |
- |
- |
- |
- |
Overige tijdelijke verschillen |
- |
21.205 |
21.205 |
5.301 |
|
2.322.299 |
1.962.071 |
-360.228 |
-90.057 |
Overige voorzieningen |
31-12-2021 |
31-12-2020 |
Voorziening reorganisatiekosten |
0 |
117 |
Voorziening jubileumuitkering |
374 |
367 |
Voorziening V&E-meters |
537 |
563 |
|
911 |
1.047 |
Overige voorzieningen |
1 januari 2021
|
Dotatie |
Onttrekking |
31 december 2021
|
Voorziening reorganisatiekosten |
117 |
0 |
-117 |
0 |
Voorziening jubileumuitkering |
367 |
37 |
-30 |
374 |
Voorziening V&E-meters |
563 |
0 |
-26 |
537 |
|
1.047 |
37 |
-173 |
911 |
De voorziening voor V & E-meters is overgenomen van De Veste bij de overname van de volkshuisvestelijke taken op
Terschelling. Jaarlijks krijgen huurders voor €100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog
niet bestede V-meters is een voorziening opgenomen. Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de
leeftijd van de huurwoning te besteden aan energiebesparende maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de
nog niet bestede E-meters.
9. Langlopende schulden
Alle bedragen x €1.000,-
|
31-12-2021
|
Waarvan langer
dan vijf jaar
|
31-12-2020 |
Waarvan langer
dan vijf jaar
|
Schulden/leningen overheid |
2.623 |
169 |
3.285 |
269 |
Schulden/leningen kredietinstellingen |
594.494 |
542.880 |
580.001 |
508.141 |
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden |
13.202 |
13.202 |
12.776 |
12.776 |
Overige schulden |
151 |
151 |
149 |
149 |
|
610.470 |
556.402 |
596.211 |
521.335 |
Voor Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en overige schulden is niet bekend
wanneer de schuld afloopt en zijn derhalve geheel geclassificeerd als 'langer dan vijf jaar'.
Alle bedragen x €1.000,-
|
31-12-2021
|
Aflossingsverplichting
2022
|
Resterende
looptijd > 1 jaar
en 5 <= jaar
|
Resterende
looptijd > 5 jaar
|
Schulden/leningen overheid |
3.285 |
662 |
2.454 |
169 |
Schulden/leningen kredietinstellingen |
618.000 |
23.506 |
51.614 |
542.880 |
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden |
13.202 |
0 |
0 |
13.202 |
Overige schulden |
151 |
0 |
0 |
151 |
|
634.638 |
24.168 |
54.068 |
556.402 |
|
2021
|
2020
|
Leningen overheid |
Stand per 1 januari |
4.533 |
7.472 |
Aflossing |
-1.248 |
-2.939 |
Stand per 31 december |
3.285 |
4.533 |
Aflossingsverplichting komend boekjaar |
-662 |
-1.248 |
Langlopend deel per 31 december |
2.623 |
3.285 |
Schulden/leningen kredietinstellingen |
Leningen kredietinstellingen |
|
|
Stand per 1 januari |
625.024 |
631.373 |
Terugplaatsing roll-overs |
-17.500 |
0 |
Nieuwe leningen |
85.000 |
55.000 |
Opname roll-over |
8.000 |
0 |
Aflossingen huidig boekjaar |
-82.524 |
-61.349 |
Stand per 31 december |
618.000 |
625.024 |
Aflossingsverplichting komend boekjaar |
-23.506 |
-45.023 |
Langlopend deel per 31 december |
594.494 |
580.001 |
De marktwaarde van de leningen (inclusief aflossingsverplichting 2022) bedraagt ultimo 2021 € 904 miljoen ( 2020 € 999
miljoen). De marktwaarde is door het management bepaald middels inzet van een treasury specialist op basis van de
rentecurve waarbij gerekend is met een kredietopslag.
Voor het totaal aan langlopende leningen en aflossingsverplichting komend jaar staat het WSW borg voor een bedrag
van € 609 miljoen en de gemeenten voor een bedrag van € 12 miljoen. Dit is totaal € 621 miljoen, hiervan is € 24 miljoen
als kortlopend verantwoord (aflossingsverplichting 2022).
De leningen worden afgelost op basis van annuïtaire dan wel een fixe systeem.
Alle bedragen x €1.000,-
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
|
13.202 |
12.776 |
|
2021
|
2020
|
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht |
14.250 |
16.090 |
Vermeerderingen / verminderingen |
-1.473 |
-2.079 |
Stand per 1 januari |
12.777 |
14.011 |
Herclassificatie naar exploitatie |
-424 |
-1.109 |
Herclassificatie naar voorraad |
-106 |
-731 |
Afwaarderingen |
-45 |
-12 |
Opwaarderingen |
1.000 |
618 |
Stand per 31 december |
425 |
-1.234 |
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht |
13.720 |
14.249 |
Vermeerderingen / verminderingen |
-518 |
-1.473 |
Langlopend deel per 31 december |
13.202 |
12.776 |
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 119 aantal
woningen (2020: 126), waarvan 90 huurwoningen uit bestaand bezit (2020: 97) en 29 nieuwbouwkoopwoningen (2020:
29). In 2021 zijn 7 woningen teruggekocht, hiervan zijn 6 opgenomen in exploitatie en 0 regulier verkocht.
|
31-12-2021
|
31-12-2020
|
Overige schulden |
151 |
149 |
10. Kortlopende schulden
Alle bedragen x €1.000,-
Aflossingsverplichtingen langlopende schulden |
|
|
Schulden aan overheid |
662 |
1.248 |
Schulden aan kredietinstelingen |
23.506 |
45.023 |
|
24.168 |
46.271 |
Schulden aan leveranciers |
Crediteuren |
3.198 |
3.397 |
Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en
pensioenen
|
Omzetbelasting |
2.660 |
1.151 |
Loonheffing |
643 |
644 |
PAWW premie |
5 |
5 |
|
3.308 |
1.800 |
Schulden terzake van pensioenen
|
Schulden terzake van pensioen |
166 |
199 |
|
31-12-2021 |
31-12-2020 |
Overige schulden
|
Nog te ontvangen facturen |
294 |
3.405 |
Overlopende passiva
|
Niet vervallen rente leningen o/g |
7.464 |
7.733 |
Renteswaps |
520 |
522 |
Vooruitontvangen huren |
1.430 |
1.532 |
Vooruitontvangen bedragen |
679 |
99 |
Te verrekenen service- en stookkosten met huurders |
559 |
673 |
Resterende verlofdagen |
714 |
797 |
|
11.366 |
11.356 |
Financiële instrumenten
Algemeen
WoonFriesland maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking,
waardering en resultaatbepaling, past WoonFriesland met betrekking tot deze derivaten (hedge- instrumenten)
kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31-12-2021 € 10,0 miljoen negatief (31-12-2020:
€ 13,1 miljoen negatief).
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico's
In het treasurystatuut van WoonFriesland staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële
instrumenten voldoen aan deze kaders.
Hedge-strategie
De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. WoonFriesland speculeert niet met
derivaten.
Type hedge
Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de
aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden
in de originele contracten.
Afgedekte positie
WoonFriesland dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige
leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt.
Accounting
Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op
de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Algemeen
De belangrijkste financiële risico's waaraan WoonFriesland onderhevig is zijn het marktrisico, het renterisico, het
kredietrisico en het liquiditeitsrisico.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het
spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de
financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).
Voor WoonFriesland is het kredietrisico inzake debiteuren relatief beperkt daar het overgrote deel van de huren
maandelijks vooruit worden ontvangen.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen
voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van WoonFriesland en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of
financiële instellingen zijn. WoonFriesland heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen
kan voldoen (zoals bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een kredietfaciliteit van € 5 miljoen (2020: € 5 miljoen) en het
niet volledig opnemen van roll-over leningen. Dit geeft ultimo 2021 € 2 miljoen ruimte (2020: € 0 miljoen).
Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is beperkt,
aangezien de langlopende vorderingen en schulden voor het grootste deel vastrentend zijn.
Valutarisico
WoonFriesland loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande
kasstromen in euro's zijn.
Renterisico
WoonFriesland loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende
schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van
toekomstige kasstromen.
Voor vastrentende langlopende leningen loopt WoonFriesland het risico dat de reële waarde van de leningen zal dalen
respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen
financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.
Voor schulden met variabele renteafspraken of renteconversie momenten (in het bijzonder variabele, roll-over en
basisrente leningen) loopt de WoonFriesland risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van
veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor het overgrote deel van schulden met variabele renteafspraken
wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de
marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen
wordt verder naar paragraaf 'Hedges' van dit hoofdstuk.
Renteprijsrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Ter beoordeling van het prijsrisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van
overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden:
Alle bedragen x €1.000,-
2021 Renteklassen (vastrentende leningen) |
Restant looptijd |
0% - 1% |
1% - 2% |
2% - 3% |
3% - 4% |
4% - 5% |
5% -7% |
>7% |
Eindtotaal |
1 - 5 jaar |
0 |
0 |
18.564 |
1.930 |
31.722 |
0 |
0 |
52.215 |
6 - 10 jaar |
0 |
5.500 |
0 |
0 |
4.761 |
1.473 |
0 |
11.734 |
11 - 15 jaar |
19.000 |
14.000 |
10.266 |
4.126 |
18.956 |
668 |
0 |
67.016 |
16 - 20 jaar |
40.000 |
6.000 |
0 |
20.000 |
20.730 |
0 |
0 |
86.730 |
> 20 jaar |
67.500 |
48.500 |
1.032 |
51.500 |
112.179 |
0 |
0 |
280.711 |
Eindtotaal |
126.500 |
74.000 |
29.862 |
77.556 |
188.348 |
2.141 |
0 |
498.407 |
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 2,84%.
Alle bedragen x €1.000,-
2020 Renteklassen (vastrentende leningen) |
Restant looptijd |
0% - 1% |
1% - 2% |
2% - 3% |
3% - 4% |
4% - 5% |
5% -7% |
>7% |
Eindtotaal |
1 - 5 jaar |
0 |
0 |
19.175 |
37.930 |
17.141 |
1.169 |
0 |
75.414 |
6 - 10 jaar |
0 |
0 |
0 |
0 |
5.890 |
1.063 |
0 |
6.953 |
11 - 15 jaar |
19.000 |
19.500 |
10.281 |
4.356 |
1.311 |
1.267 |
0 |
55.715 |
16 - 20 jaar |
20.000 |
0 |
0 |
20.000 |
39.715 |
0 |
0 |
79.715 |
> 20 jaar |
47.500 |
54.500 |
1.064 |
51.500 |
112.195 |
0 |
0 |
266.759 |
Eindtotaal |
86.500 |
74.000 |
30.520 |
113.786 |
176.252 |
3.499 |
0 |
484.556 |
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,05%.
De effectieve rentevoet van de financiële instrumenten gegroepeerd onder variabele rentevoet wordt herzien binnen een
jaar. De renteherzieningsdata van de variabel rentende lening en de renteswap(s) om deze variabele rente om te zetten
naar vast, zijn afzonderlijk opgenomen. De andere financiële instrumenten van de groep zijn niet in de bovenstaande
tabel opgenomen, omdat ze niet rentedragend zijn en daardoor niet aan renterisico onderhevig zijn.
Overige kasstroomrisico's leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de
contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies:
Alle bedragen x €1.000,-
2021 (variabel rentende leningen) |
Financiële vaste activa |
≤ 1 jaar |
2 jaar |
3 jaar |
4 jaar |
5 jaar |
> 5 jaar |
Eindtotaal |
Gemiddelde gewogen effectieve rentes |
Bank |
11.245 |
- |
- |
- |
- |
- |
11.245 |
0,00% |
Totaal Financiële passiva |
11.245 |
- |
- |
- |
- |
- |
11.245 |
0,00% |
Leningen overheid |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
0,00% |
Leningen kredietinstellingen |
20.000 |
- |
- |
- |
20.000 |
103.000 |
143.000 |
1,08% |
Bruto positie |
31.245 |
- |
- |
- |
20.000 |
103.000 |
154.245 |
1,08% |
Renteswap (variabel naar vast) |
- |
- |
- |
- |
20.000 |
20.000 |
40.000 |
4,52% |
Netto positie |
31.245 |
- |
- |
- |
- |
83.000 |
114.245 |
1,82% |
Alle bedragen x €1.000,-
2020 (variabel rentende leningen) |
Financiële vaste activa |
≤ 1 jaar |
2 jaar |
3 jaar |
4 jaar |
5 jaar |
> 5 jaar |
Eindtotaal |
Gemiddelde gewogen effectieve rentes |
Bank |
13.480 |
- |
- |
- |
- |
- |
13.480 |
0,00% |
Totaal Financiële passiva |
13.480 |
- |
- |
- |
- |
- |
13.480 |
0,00% |
Leningen overheid |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
0,00% |
Leningen kredietinstellingen |
- |
35.000 |
- |
10.000 |
- |
100.000 |
145.000 |
1,21% |
Bruto positie |
13.480 |
35.000 |
- |
10.000 |
- |
100.000 |
158.480 |
1,21% |
Renteswap (variabel naar vast) |
- |
- |
- |
- |
- |
40.000 |
40.000 |
4,52% |
Netto positie |
13.480 |
35.000 |
- |
10.000 |
- |
60.000 |
118.480 |
1,85% |
Overige kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen
Rentevoet en kasstroomrisico leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden
Soort |
2021 (x € 1.000) |
% |
Gem. looptijd |
2020 (x € 1.000) |
% |
Gem. looptijd |
Vast |
476.558 |
77% |
24 |
459.437 |
73% |
23 |
Roll-over |
63.000 |
10% |
6 |
85.000 |
14% |
4 |
Basis |
60.000 |
10% |
36 |
60.000 |
10% |
37 |
Annuiteit |
21.727 |
3% |
9 |
25.119 |
4% |
10 |
Totaal |
621.285 |
100% |
23 |
629.556 |
100% |
21 |
Het gemiddelde rentepercentage langlopende schulden inclusief effect derivaten bedraagt per ultimo 2021:
2,72% (2020: 2,94%).
Het totaal van € 621.285 dzd sluit aan met de volgende balansposten in de jaarrekening (bedragen x € 1.000):
Langlopende schulden |
Schulden/leningen overheid |
2.623 |
Schulden aan kredietinstellingen |
594.494 |
Kortlopende schulden |
Overheidsleningen |
662 |
Schulden aan kredietinstellingen |
23.506 |
Totaal |
621.285 |
Het bedrag ad € 498.407 dzd opgenomen in de tabel '2021 Renteklassen (vastrentende leningen)' sluit aan met het
totaaloverzicht met resterende looptijd leningen naar type. In dit laatste overzicht staat bij ‘Vast’ € 476.558 dzd. het
verschil wordt veroorzaakt door de ‘Annuïteitenleningen’ ad € 21.849 dzd.
De rente op de roll-overleningen is voor € 40 miljoen van de € 63 miljoen aan deze leningen afgedekt door
renteswapcontracten. Dit betekent dat het renterisico voor WoonFriesland, afgezien van bij herfinanciering, zich
hoofdzakelijk beperkt tot renteconversie bij basisrenteleningen en leningen met een variabele rente.
Bij de toelichting van de langlopende leningen is een specificatie opgenomen van de looptijd van leningen < 5 jaar en > 5
jaar. Daarnaast is het kortlopende deel van de langlopende leningen (< 1 jaar) afzonderlijk toegelicht.
Marktrisico
WoonFriesland beheerst het marktrisico door spreiding aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.
Reële waarde
Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt de stichting het risico dat de reële waarde van
de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële
waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de
marktrente afgesloten.
Langlopende schulden
De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige
kasstromen tegen de geldende marktrente. De totale reële waarde van de langlopende schulden was voor 2021 € 904
(2020: € 999 miljoen). Bij de bepaling van de reële waarde is geen rekening gehouden met de WSW credit spread.
Rente-instrumenten
WoonFriesland heeft per 31-12-2021 de beschikking over een tweetal payer swaps, welke al voor 2009 met verschillende
(toekomstige) ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de
hoogte van de rente voor WoonFriesland is vastgelegd. Hierdoor wordt het (toekomstige) renterisico verminderd.
In 2006 heeft WoonFriesland een tweetal payers swaps afgesloten voor een hoofdsom van € 40 miljoen per jaar in 2008
en 2009. De swaps hebben betrekking op een hoofdsom van respectievelijk € 20 miljoen en € 20 miljoen en kennen een
te betalen vaste rente van respectievelijk 4,59% en 4,4585%. De reële waarde van de swaps per ultimo 2021 bedraagt
circa € 10,0 miljoen negatief, waardering nihil vanwege toepassing kostprijshedge-accounting.
Hedges
Algemene hedgestrategie
WoonFriesland voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van
bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden renteswapcontracten
afgesloten. Met een renteswap ontvangt WoonFriesland een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste
rente terug.
Hedge accounting
Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past WoonFriesland in de jaarverslaggeving hedge-accounting toe
waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument(renteswaps)
gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de
verslaggeving tot uitdrukking te brengen.
Effectiviteit hedge-relatie
Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (onder
andere omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken
posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van
de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt
vastgesteld, wordt deze in de
winst-en-verliesrekening verwerkt.
Renteswaps
Algemene hedgestrategie
Een payer swap is een rente-instrument met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit
resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve
waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde.
De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payer swaps zijn:
Hoofdsommen x €1,-
Bank |
Hoofdsom |
Vaste rente |
Variabele rente |
Startdatum |
Einddatum |
Reële waarde |
BNG BANK |
20.000.000 |
4,5900% |
EUR 3M |
1-12-2008 |
1-12-2027 |
-5.499.549 |
RABOBANK |
20.000.000 |
4,4585% |
EUR 3M |
13-7-2009 |
13-7-2026 |
-4.549.688 |
|
40.000.000 |
4,4030% |
|
|
|
-10.049.236 |
Vanaf de startdatum zijn de betreffende swaps effectief gehedged gedurende de gehele periode door middel
van gekoppelde leningen waarvan de kritische kenmerken overeenkomen met de swaps. Deze gekoppelde
leningen zijn telkens vernieuwd na de aflosmomenten van deze leningen. Hieronder zijn de huidige in 2021
gekoppelde leningen opgenomen.
Betreffende de swap van de BNG Bank is de volgende lening gekoppeld:
Bank |
Hoofdsom |
Vaste rente |
Variabele rente |
Startdatum |
Einddatum |
BNG BANK |
20.000.000 |
4,5900% |
EUR 3M -17bp |
1-12-2020 |
1-12-2027 |
|
20.000.000 |
|
|
|
|
Betreffende de swap van de Rabobank zijn de volgende leningen gekoppeld:
Bank |
Hoofdsom |
Vaste rente |
Variabele rente |
Startdatum |
Einddatum |
NWB BANK |
7.000.000 |
4,4585% |
EUR 3M +14bp |
13-7-2020 |
13-7-2021 |
NWB BANK |
7.000.000 |
4,4585% |
EUR 3M +14bp |
13-7-2020 |
13-7-2021 |
NWB BANK |
6.000.000 |
4,4585% |
EUR 3M +14bp |
13-7-2020 |
13-7-2021 |
|
20.000.000 |
|
|
|
|
In 2021 is vanwege het aflopen van bovenstaande leningen, de onderstaande lening afgesloten waardoor
gedurende het gehele boekjaar sprake is geweest van een effectieve hedge:
Bank |
Hoofdsom |
Vaste rente |
Variabele rente |
Startdatum |
Einddatum |
BNG BANK |
20.000.000 |
4,4585% |
EUR 3M -38bp |
13-7-2021 |
13-7-2026 |
|
20.000.000 |
|
|
|
|
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN REGELINGEN EN VERPLICHTINGEN
Voorwaardelijke verplichtingen
WSW obligoverplichting
Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt
zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen.
Per 1 juli 2021 is de obligoregeling met WSW gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het
geborgde schuldrestant wordt anders ingericht en vervangen. Dat gebeurt via een nieuwe jaarlijks gemaximeerde
obligoheffing en een 'gecommitteerd obligo'. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een door
deelnemers af te sluiten obligolening.
Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het
geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor boekjaar 2021 bedroeg dit percentage 0,062%
resulterend in een jaarlijkse obligoheffing van € 0,38 miljoen voor WoonFriesland.
Daarnaast zijn corporaties verplicht een obligolening af te sluiten. De obligolening is een nieuw onderdeel van het
borgstelsel van WSW en is een lening met een variabele hoofdsom waarop in beginsel niet getrokken wordt. Zolang er
niet getrokken wordt op de obligolening, betalen corporaties over het niet opgenomen deel een bereidstellingsvergoeding
aan de geldgever.
Deze obligolening is een door WSW geborgde variabele hoofdsomlening die de woningcorporatie aangaat met een
geldgever en waarvan na trekking de gelden rechtstreeks worden gestort op een daartoe aangewezen rekening van
WSW. Jaarlijks stelt WSW de omvang van dit gecommitteerd obligo vast op basis van het schuldrestant per 31 december
van het laatst verstreken kalenderjaar.
Met deze obligoregeling staan toegelaten instellingen als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december
2021 heeft WoonFriesland een aangegane obligolening van € 15,6 miljoen die niet is getrokken. Deze obligolening kan
worden getrokken indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op
grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.
De per 31 december 2020 aangegane obligoverplichting van WoonFriesland bedroeg, op basis van de oude
obligoregeling, € 23,2 miljoen.
Lease-overeenkomsten
De toekomstige lease-verplichtingen van WoonFriesland betreffen de leasecontracten van de bedrijfsauto's en -bussen
en bedragen € 0,91 miljoen (2020 € 0,97 miljoen) waarvan € 0,43 miljoen een looptijd betreft van korter dan 1 jaar en
€ 0,0 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar betreft. In 2021 is een totaalbedrag van €0,71 miljoen (2020 € 0,75 miljoen) aan leasebetalingen in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Tevens heeft WoonFriesland in 2021 als lessee een leasecontract afgesloten met Buurblok inzake het leasen van sociale
huurwoningen. De toekomstige lease-verplichtingen hiervan bedragen € 0,90 miljoen waarvan € 0,06 miljoen een looptijd
betreft van korter dan 1 jaar en € 0,5 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar betreft. In 2021 is een totaalbedrag van € 0,06
miljoen aan leasebetalingen in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen
Heffing voor saneringssteun
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW
heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2021-2025 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een
heffing voor saneringssteun in de jaren 2021 tot en met 2025 van jaarlijks 1,0% van de jaarlijkse huursom. Op basis van
deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt
zal zijn:
-
2021: € 1,2 miljoen;
-
2022: € 1,2 miljoen;
-
2023: € 1,2 miljoen;
-
2024: € 1,3 miljoen;
-
2025: € 1,3 miljoen.
Deze heffing is niet als verplichting in de balans opgenomen.
Aangetrokken, nog niet opgenomen leningen
WoonFriesland heeft ultimo 2021 in totaal € 20 miljoen (2020: € 0 miljoen) aan leningen aangetrokken met een
stortingsdatum na balansdatum voor investeringen en herfinancieringen.
Investeringsverplichtingen
Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw en verduurzaming van
woningen voor een totaalbedrag van € 8,9 miljoen (2020: € 12,1 miljoen), zijnde het verschil tussen de afgesloten
contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als
gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.
Terugkoopverplichtingen
De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting
op de geconsolideerde balans bij de post verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Kredietfaciliteit
WoonFriesland beschikt over een krediet- en kasgeldfacliteit bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten, bestaande uit
een krediet in rekening-courant ad € 5 miljoen.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid
WoonFriesland vormt met OBM B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden
zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de
combinatie verschuldigde belasting.