Ook in 2024 hebben we ons maximaal financieel uitgerekt voor onze bewoners om onze woningen betaalbaar en in goede staat te houden en onze woningvoorraad uit te breiden. Om dit te bereiken hebben we fors ingezet op het versneld verduurzamen van de woningen en het realiseren van nieuwbouwwoningen.
Er is sprake van een gezonde financiële exploitatie. Daarbij zullen we de komende jaren fors blijven inzetten op de verbetering van de duurzaamheid van ons bestaande bezit, het toevoegen van nieuwe woningen en het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken. Daarnaast hebben betaalbare huren en lage bedrijfslasten onze volle aandacht, waarbij de organisatie van een kwalitatief goed niveau is en blijft.
In onderstaande tabel wordt het financiële resultaat van 2024 vergeleken met de begroting uit 2024 en de jaarrekening van 2023.
| Omschrijving | Jaarrekening 2024 |
Begroting 2024 |
Jaarrekening 2023 |
| Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 51.601 | 53.269 | 33.704 |
| Resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 389 | -98 | 19 |
| Resultaat overige activiteiten | -1.235 | 0 | -709 |
| Overige organisatiekosten | -3.032 | -2.575 | -3.827 |
| Leefbaarheid | -2.574 | -2.946 | -3.443 |
| Bedrijfsresultaat | 45.148 | 47.650 | 25.744 |
| Rente | -21.146 | -20.485 | -18.828 |
| Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen | 24.002 | 27.165 | 6.925 |
| Niet-gerealiseerde waardeverandering | 178.725 | 82.338 | -125.619 |
| Belastingen | -7.191 | -5.072 | 129.331 |
| Resultaat volgens W&V rekening | 195.536 | 104.431 | 10.637 |
Resultaat 2024 ten opzichte van de begroting Het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2024 is lager dan begroot. Het verschil in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen van circa € 3,2 miljoen wordt in het volgend overzicht in beeld gebracht.
| Meer resultaat wegens: | Bedrag | Subtotaal |
| Lagere algemene kosten | 1,5 | |
| Hogere huuropbrengsten | 1,9 | |
| Lagere lonen & salarissen | 1,1 | |
| 4,5 | ||
| Minder resultaat wegens: | ||
| Hogere onderhoudslasten | -4,6 | |
| Hogere belastingen en verzekeringen | -1,7 | |
| Hoger verlies servicecontracten en zonnepanelen | -1,0 | |
| Overig | -0,4 | |
| -7,7 | ||
| Per saldo lager resultaat | -3,2 |
De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2024 t.o.v. van de begroting 2024 van per saldo € 3,2 miljoen zijn in 2024 de hogere huuropbrengsten door de hogere huurverhoging (€ 1,9 miljoen), de hogere onderhoudslasten (€ 4,6 miljoen) en de hogere afdrachten voor belastingen en verzekeringen (€ 1,7 miljoen).
Uit onderstaande tabel blijkt dat het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2024 ten opzichte van de jaarrekening 2023 is gestegen met circa € 17,1 miljoen.
| Meer resultaat wegens | Bedrag | Subtotaal |
| Lagere onderhoudslasten | 11,2 | |
| Hogere huuropbrengsten | 6,1 | |
| Eenmalige afwaardering kantoorpanden in 2023 | 2,2 | |
| Lagere obligoheffing | 0,7 | |
| 20,2 | ||
| Minder resultaat wegens | ||
| Hogere rentelasten | -2,3 | |
| Hogere lonen, sociale lasten en pensioenen | -0,4 | |
| Overig | -0,4 | |
| -3,1 | ||
| Per saldo hoger resultaat | -17,1 |
De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2024 t.o.v. 2023 van per saldo € 17,1 miljoen zijn in 2024 de lagere onderhoudslasten (€ 11,2 miljoen), de hogere huuropbrengsten (€ 6,1 miljoen) en de hogere rentelasten (€ 2,3 miljoen). In 2023 heeft een inhaalslag plaatsgevonden in het onderhoud als gevolg van de coronacrisis. Dit heeft in 2023 geleidt tot een eenmalige extra hoge onderhoudsuitgave.
De mutatie in de liquide middelen bedraagt € 3,6 miljoen negatief. De kasstromen uit de reguliere operatie bedragen € 16,8 miljoen positief. De investeringskasstromen komen uit op een negatief bedrag van € 72,7 miljoen. In 2024 is sprake van slechts twee verkochte woningen waardoor de ingaande kasstroom vanuit desinvesteringen beperkt is met € 0,8 miljoen. Dit sluit aan bij ons beleid om geen woningen te verkopen, tenzij.
Hier staan investeringen in nieuwbouw, kwaliteitsverbetering inclusief de overname van de zonnestroominstallaties van Wocozon, aankopen, sloop en overige zaken van in totaal circa € 73,5 miljoen tegenover. Het financieringssaldo komt door het aantrekken van nieuwe leningen voor in totaal € 98 miljoen en het aflossen van € 45,8 miljoen uit op € 52,2 miljoen positief.
WoonFriesland waardeert haar bezit op marktwaarde. De marktwaarde geeft het bedrag op de balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd. De doelstelling van WoonFriesland is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen. Daarnaast verkoopt WoonFriesland slechts een zeer beperkt aantal woningen. Dit betekent dat maar een zeer klein deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst gerealiseerd wordt.
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van WoonFriesland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. De marktwaarde steeg in 2024 met 11,8% van € 2,60 miljard eind 2023 naar € 2,91 miljard eind 2024, nagenoeg geheel door externe waardestijging waar WoonFriesland geen invloed op heeft maar ook deels door de toevoeging van nieuwbouw.
Eind 2024 is de gemiddelde onderhoudsnorm gestegen naar € 3.222 ten opzichte van € 2.522 vorig jaar. Belangrijke oorzaak is allereerst de gestegen prijzen van arbeid en materialen. Vanuit de kwaliteitsverbeteringsprojecten gaan we daarnaast meer werkzaamheden uitvoeren die niet als investering aangemerkt kunnen worden (o.a. dak vervangingen). De beheersnorm is eind 2024 gestegen naar € 939 ten opzichte van € 782 vorig jaar. Belangrijkste oorzaak voor de stijging zijn de hogere onroerendezaakbelastingen (OZB) en de waterschapslasten.
Verschil marktwaarde en beleidswaarde eind 2024 Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per ultimo 2024 bedraagt € 0,91 miljard. Het effect op het eigen vermogen is ook € 0,91 miljard.
Analyse verschillen Onderstaand worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde toegelicht.
Beschikbaarheid Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s doorexploiteren en uitponden als marktwaarde gezien. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. WoonFriesland heeft een verkoopstrategie waarbij geldt dat er geen woningen worden verkocht, tenzij.
Betaalbaarheid Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend, terwijl bij de beleidswaarde de streefhuur of lagere aanvangshuur wordt gebruikt. WoonFriesland hanteert een streefhuur van gemiddeld 68% van de maximale huur en voor woningen met een energielabel van A of hoger bedraagt de streefhuur 75% van de maximale huur.
Onderhoud Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. WoonFriesland heeft een hogere onderhoudsopgave ingerekend in de begroting. De gemiddelde ingerekend onderhoudsnorm bedraagt € 3.222 per vhe, terwijl voor de marktwaarde is gerekend met een norm van € 1.189 per vhe. Waarbij voor de beleidswaarde wordt gerekend met een horizon van 60 jaar, ten opzichte van 15 jaar met een eindwaarde bij de marktwaarde.
Beheer Daarnaast zijn de beheerlasten van een belegger zo laag mogelijk, terwijl WoonFriesland ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid). De gemiddelde ingerekend beheernorm bedraagt € 939 per vhe terwijl voor de marktwaarde is gerekend met een norm van € 537 per vhe. WoonFriesland blijkt dus iets duurder dan een belegger.
Disconteringsvoet Door de invoering van de nieuwe beleidswaardesystematiek wordt vanaf 2024 gerekend met een ‘sociale’ en generieke disconteringsvoet van 4,17%. Deze is fors lager dan de gemiddelde disconteringsvoet van 7,80% waarmee gerekend is in de marktwaardeberekening. Dit zorgt voor een forse ophoging van de beleidswaarde.
Voor de financiële continuïteit is het van belang dat WoonFriesland altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Om de financiële continuïteit te waarborgen, toetst WoonFriesland de financiële positie aan een aantal belangrijke criteria. Dit zijn met name:
Vanaf 2024 wordt de beleidswaarde op een andere wijze berekend. Dit heeft tot gevolg dat de beleidswaarde gemiddeld gezien behoorlijk toeneemt. Op basis van deze uitkomst hebben de Aw en het WSW de normen voor de financiele ratio’s herijkt voor zover deze worden geraakt door de beleidswaarde. Dit betreffen zowel de LTV als de solvabiliteit. Naar aanleiding van deze aanpassing van de normen hebben we bij WoonFriesland de interne normen ook tegen het licht gehouden. Na goedkeuring door de RvC zijn de normen voor de LTV, solvabiliteit en de ICR aangescherpt.
Half april 2025 zijn de eerste uitkomsten van de voorjaarsnota 2025 gecommuniceerd. Hierbij is het voornemen om een huurbevriezing voor 2025 en 2026 door te voeren. Het voorstel dient op dit moment nog door de tweede en de eerste kamer goedgekeurd te worden. WoonFriesland heeft reeds bij het opstellen van de begroting 2025 een scenario van huurbevriezing in 2025 en 2026 doorgerekend. De impact is lagere huuropbrengsten en hogere rentekosten, dit laatste doordat meer financiering zal moeten worden aangetrokken door de lagere huuropbrengsten. Huurbevriezing in 2025 en 2026 heeft een meerjarige impact op de financiële ratio’s. Desondanks voldoet WoonFriesland in de periode tot en met 2034 aan alle externe normen van het WSW / Aw, zonder dat directe bijsturing benodigd is.
Loan to Value De Loan to Value geeft de verhouding weer van de leningenomvang ten opzichte van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. WoonFriesland hanteert als norm een LTV-ratio van maximaal 60%. Deze is lager dan de norm van de Aw en het WSW die maximaal 70% hanteren als norm. Er wordt strak gestuurd om dit maximum niet te overschrijden.
In onderstaande tabel is weergegeven hoe de Loan to Value en de leningen zich de komende jaren ontwikkelen: de Loan to Value voor 2024 is 38,1% (2023: 45,6%) en voldoet daarmee aan de norm. Zoals blijkt uit onderstaande tabel laat de LTV een stijgend beeld zien naar circa 48%.
| 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | |
| Beleidswaarde vastgoed | 1.993.893 | 2.090.657 | 2.163.711 | 2.211.315 | 2.260.041 | 2.294.244 |
| Leningenomvang | 759.385 | 887.739 | 966.282 | 1.022.537 | 1.069.588 | 1.110.524 |
| Loan to Value | 38,1% | 42,5% | 44,7% | 46,2% | 47,3% | 48,4% |
ICR (Interest Coverage Ratio) De ICR geeft aan in welke mate de rente betaald kan worden uit de (operationele) kasstromen uit de exploitatie. Het WSW/de Aw hanteert als norm een ICR van minimaal 1,4 waaraan door WoonFriesland ultimo 2024 wordt voldaan. WoonFriesland hanteert als interne norm 1,5 om een marge te houden ten opzichte van de kritische grens.
Bovenstaande grafiek toont de ontwikkeling van de ICR. De ICR over 2024 (1,8) (2023: 1,5) is gerelateerd aan de gerealiseerde kasstromen in 2024. De ICR over 2024 en de jaren daarna is gebaseerd op de kasstromen van de meerjarenbegroting. Uit de grafiek blijkt dat we in 2024 voldoen aan de norm. Voor de komende jaren geldt dit ook, al komen we door maximaal volkshuisvestelijk te presteren, wel in de buurt van deze norm.
Bij de berekening van de ICR is van de betaalde interest de ontvangen interest op de als buffer aangehouden liquide middelen afgetrokken omdat sprake is van een directe relatie met de leningen.
Solvabiliteit De solvabiliteit op basis van beleidswaarde per 31 december 2024 bedraagt 58,0% (2023: 52,2%). Dit is niet primair bepalend voor de investeringscapaciteit. Medebepalende factoren daarvoor zijn de toekomstige verplichtingen (kwaliteitsachterstand e.d.), kasstromen, rentedekkingsgraad (ICR) en aflossingscapaciteit. Op grond van de Woningwet beoordelen de Aw en het WSW jaarlijks op basis van een groot aantal factoren de financiële continuïteit van WoonFriesland. Deze wordt als positief beoordeeld.
Treasurystatuut en jaarplan De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat de lange- en kortetermijn-financiëring van WoonFriesland geregeld is binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. WoonFriesland heeft de werkwijze op het gebied van financieringen, beleggingen, rentemanagement en liquiditeitenbeheer vastgelegd in het Treasurystatuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer. De uitvoering van het Treasurybeleid en de financieringsstrategie wordt vastgelegd in het Treasuryjaarplan, waarbij de geldende regels vanuit de Woningwet worden toegepast.
Beleggingen Het huidige beleid van WoonFriesland is erop gericht dat er geen beleggingsactiviteiten worden ontplooid, voor zover dit middelen betreft die voor een periode langer dan twee jaar aan de beschikbare liquiditeit worden onttrokken. WoonFriesland heeft ultimo 2024 geen beleggingen. Daarnaast is het wel mogelijk om gelden, anders dan als rekening-courant, uit te zetten in de vorm van deposito’s met een looptijd korter dan twee jaar, terug te plaatsen op roll-overleningen en gelden uit te zetten op een spaarrekening bij een financiële instelling.
Financiering Voor WoonFriesland is financierbaarheid een belangrijk criterium waarop voortdurend wordt gestuurd. Zo zorgen wij ervoor op de korte termijn voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben. Ook zijn we in staat om voor de lange termijn voldoende middelen te hebben om de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen.
WoonFriesland financiert haar activiteiten op twee manieren. Enerzijds door eigen middelen in te zetten. Deze middelen komen beschikbaar uit de verhuur van het onroerend goed en zeer bescheiden verkopen. Anderzijds trekken we externe leningen aan. In dit laatste geval is het van belang dat WoonFriesland voldoet aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Het WSW beoordeelt de corporatie op basis van financial- en businessrisks. Uit berekeningen blijkt dat wij voldoen aan alle financiële ratio’s ten behoeve van de risicobeoordeling van het WSW. Net als voorgaande jaren heeft het WSW in 2024 een positief oordeel uitgesproken over de wijze waarop wij de financial- en business risks beheersen en de risico’s als laag gekwalificeerd.
Borgingsplafond Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel van het WSW is het borgingsplafond per deelnemer. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat de corporatie in het betreffende jaar aan geborgde leningen mag hebben. De omvang van het borgingsplafond stelt het WSW vast op basis van de financieringsbehoefte. Het WSW heeft op grond van de door haar uitgevoerde integrale beoordeling begin juni 2024 een borgbaarheidsverklaring afgegeven voor 3 jaar.
Leningenportefeuille De totale leningenomvang per ultimo 2024 bedraagt € 759 miljoen en bestaat voor € 753 miljoen uit leningen die door het WSW zijn geborgd. Voor het overige deel van € 6 miljoen staan gemeenten garant. Dit betreft met name oudere leningen.
De gemiddelde rente is als gevolg van de gestegen marktrente iets gestegen naar 2,95%. De duration (de gemiddelde gewogen rente typische looptijd) van de leningenportefeuille (inclusief swaps) is per eind 2024 ruim 15 jaar. De verdeling van de leningenportefeuille naar type lening ziet er als volgt uit:
| 2024 | 2023 | |||
| annuiteit | 12.299.854 | 1,6% | 16.775.816 | 2,4% |
| basis rente | 60.000.000 | 7,9% | 60.000.000 | 8,5% |
| fixe | 608.557.816 | 79,9% | 547.778.494 | 77,2% |
| roll-over | 81.000.000 | 10,6% | 85.000.000 | 11,9% |
| totaal | 761.857.669 | 100,0% | 709.554.310 | 100,0% |
Derivaten WoonFriesland heeft ultimo 2024 nog 2 derivaatovereenkomsten met een totale hoofdsom van € 40 miljoen. Deze derivaten hebben een looptijd tot en met 2026 en 2027. Met betrekking tot de swaps en de onderliggende roll-overleningen is sprake van een effectieve hedge, aangezien de kritische kenmerken van de swaps en de onderliggende roll-overleningen gelijk zijn aan elkaar.
De marktwaarde van de derivaten bedroeg ultimo 2024 € 2,3 miljoen negatief. In 2023 bedroeg dit nog € 2,8 miljoen negatief. Wij hebben geen derivatenovereenkomsten met zogeheten marktwaardeverrekeningen (margin calls). Op het moment dat de overeenkomsten aflopen, is de marktwaarde nihil. Er zijn geen derivaatovereenkomsten meer met toezicht belemmerende bepalingen.
Deel deze pagina: